漩涡中的蛋壳公寓:从资本宠儿到“烫手山芋”

原标题:漩涡中的蛋壳公寓:从资本宠儿到“烫手山芋”

作者:张敏

美东时间11月17日,一度传出破产传闻的蛋壳公寓股价大幅走高,截止当日收盘,蛋壳公寓报价2.40美元/股,涨幅达到75.18%,最新总市值为4.39亿美元,当天成交额暴增至1.44亿美元,而前一天成交仅233万美元。

有传言称,蛋壳公寓或被我爱我家接盘,但消息很快被当事方否认。据21世纪经济报道了解,此前,蛋壳曾与自如、相寓(我爱我家旗下长租公寓品牌)等运营商接洽,商谈合作及被收购事宜,但最终未果。目前,蛋壳仍在寻找接盘者。

作为第二家上市的内地长租公寓运营商,蛋壳公寓正深陷群体性投诉事件的漩涡。

最近一个多月来,位于北京市东城区朝阳门内大街的蛋壳公寓总部已接待了至少数百名投诉者。由于人数众多,蛋壳公寓安排了几名保安在公司门口进行接待,访客需在一份表格上填写自己的姓名、电话等信息,然后在旁等待,最终以类似“叫号”的方式进入公司。

这些访客主要来自北京,身份多为将房源委托给蛋壳的业主。近期,一些访客从外地赶来。除业主外,租客、供应商、保洁员、维修员等也加入解决纠纷的行列。

这一事件的导火索,源自今年10月以来,部分业主发现房租未能按期到账。部分租客也发现,保洁阿姨连续数周未能按时上门打扫,一些租客甚至接到房东的通知,称要收回房屋。在一些城市,租客和业主试图解决问题时,已联系不到管家。

11月16日,蛋壳公寓破产的传闻出现,公司很快予以否认,但也表示的确遇到资金困难的情况。

另一家大型长租公寓运营商自如,近日也遭遇纠纷。出于“清理不良资产”的考虑,自如在多个城市与业主强行解约,并不惜赔偿违约金,从而引发了很多业主和租客的不满。而这一情况,早在今年上半年就已出现。

蛋壳和自如均为行业的头部企业,在管房源数量分别超过40万套和100万套。2020年1月,蛋壳公寓登陆纽交所,成为第二家上市的内地长租公寓运营商。

自“租售并举”提出以来,长租公寓一度成为“风口上的舞者”。在市场红利与资本追捧下,很快催生了一批大型长租公寓运营商,而各地的小型长租公寓品牌,更是不计其数。

但近年来,由于市场变化、经营不善等原因,不断有长租公寓出现“暴雷”。据乐居财经统计,自2017年至2020年8月,已有70家长租公寓“阵亡”。其中,仅2020年“阵亡”的企业就有44家。

“当潮水退去时,你才会发现谁在裸泳。”褪去光环的长租公寓,面目正逐渐变得清晰起来。

纠纷不断

作为蛋壳的老租户,王阳(化名)在今年7月与蛋壳重新签订了一份租赁合同,租期为两年,她也从上海浦东区的一个蛋壳公寓搬到了普陀区。

国庆长假后,每两周上门打扫一次的保洁阿姨便再没有出现过。王阳感到奇怪,但并未太在意。在这期间,她提交过一次维修申请,师傅很快便上门解决了。

11月12日,王阳接到房东的电话,因为蛋壳公寓已经延期15日支付房租,房东决定收回房屋,让王阳收拾一下尽快搬走。房东说,这是合同中约定的条款。

王阳和室友当天就开始联系蛋壳管家,但“电话不接、微信不回”。此前多日,房东也试图联系蛋壳管家,但同样联系不上。

11月13日,王阳发现,因“对办公环境进行维护”,蛋壳公寓已“阶段性搬离”最近的一个办事处。王阳和同伴只能去蛋壳公寓位于虹口区殷高西路的一处办公地点,试图解决问题。她发现,这里还有很多像她一样前来解决问题的租客。

21世纪经济报道了解到,蛋壳公寓安排了上海浦东区、闵行区、虹口区的三处办公地,专门用于对接租客事宜。而对业主(房东)的对接,则安排在浦东区、闵行区、普陀区的三处办公地点。

蛋壳公寓布局的武汉、杭州等地,同样出现了这类情况。

北京总部的情况最为复杂。大量访客试图解决问题。除房东和租客外,还包括被拖欠货款的供应商、被拖欠工资的保洁员和修理工。一位不愿具名供应商声称,他有近百万元的货款,已被蛋壳拖欠了一年之久。

11月17日,蛋壳方面向21世纪经济报道表示,公司目前经营正常,已经安排了一个专门的小组来处理纠纷,一些问题已经得到了积极处理。

蛋壳的危机似乎早有预兆。从今年二季度开始,为清理非优质房源,自如、蛋壳等长租公寓运营商主动与部分房主解约,甚至不惜赔偿违约金。至今,蛋壳仍在与一些业主协商解约事宜。

10月,北京的一些蛋壳业主反映,管家曾与业主协商,试图将租金从月付改为季付。

在人事层面,今年6月,蛋壳公寓创始人高靖因“个人投资事项”被政府部门带走调查;10月,蛋壳首席运营官顾国栋被曝离职,此时距离其加盟蛋壳仅16个月。

脆弱的“蛋壳”

蛋壳公寓成立于2015年1月,创始人高靖有过百度、糯米网等互联网公司的工作经验。借助“租售并举”的东风,从2015年5月到2019年10月,蛋壳公寓在不到5年的时间里完成六轮融资,背后的金主包括华人文化产业投资基金、愉悦资本、高榕资本、春华资本等,总融资额近10亿美元。

期间,蛋壳公寓通过各种方式,实现了规模的快速扩张。截至今年第一季度,蛋壳公寓已进入全国13个城市,运营公寓数量达到41.9万间。

在竞争激烈的租赁行业,规模不仅意味着品牌影响力,而且能通过对成本的摊薄,形成规模效应。

但在这一过程中,蛋壳似乎并未做好成本管控。

一位蛋壳公寓的离职员工向21世纪经济报道表示,为扩张规模,蛋壳早年间曾从其他竞争对手处高薪挖人,同时给予较高的提成。其中,负责收房业务的“收房BD”职位,最高时能拿到4万到5万元的月薪。而在毕业季等租赁旺季,出房管家月入2万的情况也较为常见。由此,蛋壳也一度成为业内人力成本最高的运营商之一。

蛋壳的收房成本同样不低,2017年到2018年,由于行业竞争激烈,很多运营商高价收房,蛋壳亦参与其中。“像北京南三环的一些老小区,一套60多平米的两居室,收房成本能接近7000元,比同类型房源的租金贵了差不多1000元。”这也为后来的“清理非优质房源”事件埋下伏笔。

事实上,2017年以来,蛋壳的营业费用、折旧摊销、开业前费用、销售费用、行政费用等占总成本的比例都在逐年减少。但拿房成本始终居高不下,使得总成本仍然偏高。

2019年,蛋壳公寓开始停止大规模收房。前述人士表示,这是因为“融资的钱没有到位”,同时公司也需要做报表,为上市铺路。

2020年1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所,成为继青客公寓后,第二家上市的内地长租公寓运营商。

但此时,新冠肺炎疫情突如其来,租赁市场遭遇重创。此后,蛋壳公寓不仅难以实现业绩的增长,亏损反而越来越大。

财报显示,2017年到2019年,蛋壳公寓的亏损额从2亿多元上升到35亿元。今年一季度,公司又亏损12.3亿元,单季亏损创下近年来的新高。蛋壳公寓的半年报则至今未发布。

前述人士认为,除外部因素影响外,蛋壳的内部管理较为粗放,不利于口碑积累和业绩的稳定。比如,业绩导向过于明显,一些员工在拓展和维护房源时不择手段,不利于口碑的积累。同时,员工流失率高,同样不利于维护口碑。

他还表示,对比其他头部长租公寓品牌,蛋壳的运营效率不高,公寓的入住率始终未能达到90%的“及格线”。空置成本居高不下,同样在蚕食蛋壳的利润。

今年下半年以来,尽管疫情得到控制,蛋壳的经营状况似乎仍未改观。据了解,除了大量投诉案例外,近期蛋壳公司已有不少员工离职。

工商信息显示,仅今年11月以来,蛋壳公寓运营公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司已经三次被列为失信被执行人,当前被执行总金额超千万。此外,公司还涉及多起司法风险信息,案由包括房屋租赁合同纠纷、买卖合同纠纷、劳动争议等。

“潮水”过后

除蛋壳外,另一家头部运营商自如近期也不平静。继上半年在北京出现降租风波后,近期,自如在广深等城市也被曝出降租、解约等情况。由于不少业主的租约并未到期,此举也引发了业主和租客的不满。

11月17日,自如方面向21世纪经济报道表示,“因受疫情影响的原因还没消散,市场相对疲软,租金持续低位,个别区域经营状况仍难在短期内得到改善,特别是个别房屋出现收出倒挂的情况。我们与这部分业主就调整委托合同、适度降低租金开展友好协商。”

自如方面称,“这部分启动协商的房屋占比很小,而且目前也得到了不少业主谅解和同意,重新签订了新的合作协议。”

自监管层于2014年首次提出租售并举以来,长租市场迎来快速发展期。来自各种不同背景的资本、运营商杀入其中,一度推动了行业快速发展。

但近年来,随着资本潮水和市场光环的减退,行业的一些问题开始浮出水面。在蛋壳、自如等头部企业身后,不少中小运营商遭遇“暴雷”、“跑路”,因经营不善导致的资金链断裂成为主因。

贝壳研究院高级分析师黄卉向21世纪经济报道表示,调整期的出现是行业发展到一定阶段的必然。但在这个过程中,疫情仅仅起到了催化剂的作用,加速了长租公寓领域的整合。另一个原因在于,长租公寓的商业模式本身盈利空间窄、模式单一。

她表示,长租公寓行业本来就有重资产投入、低收益率的特征,单纯扩大规模并不意味着企业经营的成功,如何降本提效提升收益率才是企业未来需要着重解决的问题。

一位资深从业者向21世纪经济报道表示,在很多企业的测算模型中,都会默认租金水平会持续稳定上涨,从而覆盖成本,甚至腾挪出利润空间。但实际上,作为价格敏感型的租金,很难保持这种上涨趋势,甚至还会出现下跌。

贝壳研究院统计四个一线城市中,今年1-10月,北京、广州的住宅租金水平均低于去年同期,降幅分别为3.4%和6.6%,上海微涨,深圳基本持平。其中,2011年-2018年,北京市租金水平呈现上涨态势,在2018年达到最高值后,2019年便已开始下降。

该机构认为,运营商在此前高价拿房,成为推高租金的重要因素。因此,近两年来,北京的租金水平一直在向下调整,又反过来成为运营商的不能承受之重。

与此同时,对于一个野蛮生长的行业来说,政策层面的不断规范,也在压缩利润空间。

2019年12月,住建部等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》即要求租赁企业租金贷金额不能超过该租金收入的30%,并给企业宽限三年的整改期。

所谓“租金贷”,指租客与运营商签下租约的同时,与金融机构签订贷款合约。金融机构会替租户提供全年租金贷款,租客则向金融机构按月还清租房贷款。租金贷曾被认为是一项多赢的创新,但部分企业将资金用于跑马圈地,又因经营不善而导致资金链危机,从而影响多个相关主体。近年来,包括上海老牌长租公寓寓见公寓在内,多个长租公寓运营商因租金贷模式而出现资金链断裂。

租金贷也是蛋壳的一项重要收入来源。公告显示,2017、2018和2019年,蛋壳的租户中,选择租金贷的比例分别为91.3%、75.8%和65.9%。分析人士认为,按照这一政策,蛋壳公寓的盈利前景仍然不够乐观。

事实上,也有一些运营商通过提前布局,试图在变局中谋取先机。

从去年年初开始,我爱我家对旗下的长租公寓业务“踩刹车”。通过清退空置房间,将其长租公寓品牌相寓的规模,从30.5万套降至上半年的25.3万套。尽管如此,上半年相寓的收入水平仍然下降了15.05%。

前述资深从业者表示,根据目前热点城市的租售比、资金成本等指标进行测算,长租公寓运营仍然难以实现长期稳定的盈利。虽然有单个项目的盈利案例,但就公司层面来说,成熟的商业模式仍然有待形成。

黄卉则认为,经历了从萌芽期到快速发展期的变化后,第一批长租企业已初具规模,商业模式初步成型。只要维持稳健运营,提高综合运营能力,企业仍然有望在市场竞争中占据优势。

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